编者按

　　2016年12月6日闭幕的中央经济工作会议中明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。据此，长江产业经济研究院院长刘志彪教授组织群内众多海内外知名专家、学者针对“恢复房地产消费品属性的基础性制度和长效机制”这一主题展开了讨论。我们精选了专家的观点发布于这一期推文中，如果你有什么有趣的观点或是希望对文中作者的观点进行补充、评价，都可以在下方给我们留言。

　　观  点

　　刘志彪（长江产经院）：我认为恢复房地产的居住属性、降低其投资功能，是一件很有难度的事情。因为中国人的财富增值渠道一直比较窄，不仅把房地产作为家的代名词，当成保值增值的工具，而且过往的实践也证明是最佳的选择。不像美国，财富可以通过资本市场上的各种金融工具来实现保值和增值，也可以通过资本市场来化解各种风险。美国在1900-2000年的一百年内，股票的年均收益率每年9%左右；而土地的价值在扣除通货膨胀因素之后，同期只上升了24%。中国资本市场保值增值功能的欠缺，是房地产作为投资项目选择的重要原因。另外，建立这种具有消费品属性的房地产管理机制，还在于其中的约束条件太多，主要的约束有：1、要符合国情；2、要适应市场规律；3、要成为基础性制度；4、要具有长期效应。想要满足其中的一、二条约束条件，并非易事。要想办法让房地产仅具保值功能，不具有资产增殖功能，在房地产已经成为投资品的前提和环境下，不太容易实现。各种政策调控的力度太大，易刺破泡沫引发金融经济危机，力度太小，又解决不了问题。

　　张晔（南京大学）：目前土地供应的资源错配是核心矛盾。土地资源错配这个问题，很久以前就出现了，随着大城市化的推进，这个矛盾更加突出。降房价，必须以土地供应的阶段性调整为中心，建立长效机制。

　　我个人认为，现在对中国城市化阶段的判断是错误的，其实，城市化已经完成，未完成的是大城市化，这也是未来经济增长的引擎之一。也是产业结构转向服务业，尤其是现代服务业的结果。但大城市土地供应又一直紧张，这是大城市房价上涨的原因。相反，三、四线城市人口流失严重，却在不断增加三、四城市的土地供给人口流失，所以库存压力大。

　　我认为或许未来以环京沪的二线城市作为磁铁，以“地票”的形式控制房价吸收城市移民，减轻一线城市压力，是一个多方能够接受的方案。中国有13亿人口，这样大的人口规模和经济规模，完全可以有一批人口在2000万左右的中心大城市。

　　另外，我认为房产税对房价的作用，只是辅助性的，不是灵丹妙药。如果大家预期房价要涨，宁愿交税的。而且税收完全可以转嫁给租客，收取房产税，并不会改变房主是否租赁的行为。所以房子买卖是买卖，租赁是租赁，两个完全不同的市场，房租高的一般房价涨幅反而低。

　　何雨（江苏省社科院）：符合国情，至少有两点要考虑：一是土地不可能私有化；二是土地财政难替代。适应规律，应该充分考虑调控与市场的关系，一刀切的长效机制恐怕有困难。

　　我觉得，中产阶级崛起，需求结构发生变化是新国情。其中，对房地产业的一个直接影响，就是投资需求、保值需求，取代生存需求，成为当下市场环境的一个客观存在。其实，部分城市房价暴动，是市场在资产荒压力下理性选择的结果，主要是市场行为。要阻止房价上涨，只能诉诸于非市场手段。目前看，以户籍为基础的限购最有效。

　　孙军（淮海工学院）：实际上，目前一、二线的房子已经足够多了，之所以供不应求完全是货币驱动下的结果。在全球货币开始逐步收缩，我国汇率贬值的大背景下，增加土地供给有必要性，但并非最有效手段，到时恐怕烂摊子更大。目前，恐怕仅在房地产上打转很难的，发展资本市场至少是其中的一个重要手段。

　　房地产本身就具有投资属性，因此完全化解不可能。由于房地产体量大、产业链长，因此就应该重视房地产行业。目前的问题是，这种模式的上游尤其土地层面不具有市场化应对机制。因此，下一步就是要化解地方政府的财政收入冲动，一是要央地重新分权，化解地方因财政不足，土地供给过少问题；二是要学习重庆的“地票”制度，建立具有市场化的土地调节机制；三是建立保障房制度，解决低端人群的居住保障问题；四是多层面供给投资品，化解投资品不足问题；五是投机过大地区开始征收房地产税。

　　张慕濒（华东师大）：美国学区房产生的房产税一半都给学校支配，这是美国教师职业高尚的主要原因，这部分钱可以用来请最好的老师，做最好的设施，培养出最好的学生。学生家长也愿意承担高房价，良性循环。这种方式可以借鉴。

　　缪放嵘（南京中诚石化集团）：未来可能的政策调整是土地使用权期满，自动免费续期，但期满后与房产税交纳挂钩。用存量房每年的持有税抵新开发土地出让金的不足，来平衡地方财政不足。目前上海二手房与一手房交易比是4.8:1，因此在存量房上做文章税收空间更大，是趋势。

　　恢复房地产消费品属性的基础性制度和长效机制，真要做到就一条：住宅成交的增值部分交税与办公、商务的房产一样，纳税占到增值部分的约55%。

　　踪家峰（南开大学）：二线以下城市的房地产本来就属于消费品不需要恢复，一线城市允许政府发债冲抵土地财政以及征财产税，则有可能解决这一问题。房地产不能市场化，特别是土地市场不进行市场化，房价会一直涨下去。

　　赵正宇（南京市园林局）：政府干预和监管的目的，还是回归市场正常功能的恢复。除此之外，政府首先要做的是困难群体的基本权利的保障，政府掌握土地，应该做的是保障基本住房需求，而不是控制房价。

　　孙国民（南京大学应用经济学博士后）：说一个简单粗暴的方式：所有房产按家庭户口进行登记（自主报，并进行核实。未上报的，一经发现，无偿收归国有。），然后进行“打土豪分房产”，将土地革命引入房产革命。限制每户最多购房套数，超过部分全部由国有收购公司低价收购，然后以对等的价格售卖给消费者，解决炒房者待价而沽的问题。

　　史先诚（江苏金融办）：房地产消费属性的回归：限制家庭人均总面积，有钱也不让多买，同时控制公司持有非租赁性住宅地产物业。持有超出家庭人均总面积的，按商业地产政策执行增值税。但如此，将导致房地产市场崩盘风险大。所以要逐步分级实施增值税。

　　许晖（江苏省经信委）：我认为可以部分借鉴粮食政策。粮食是私人产品，粮食安全却是公共产品；住房是私人产品，但住房保障应纳入公共品范畴。两者虽有不同，但也有相似之处。

　　公共品提供不等于计划经济。而且计划也不是“洪水猛兽”，市场和计划都只是手段，哪种（或混合）方式效率最高，选择哪种方式。新技术条件下（如信息化），市场和计划的分野将逐步缩减。

　　陈志龙（财经作家）：存量环节的税收政策虽是最有效的长效机制，势在必行，今年应该会有试探性的审慎方案在面上推出。

　　三四线城市除昆山（靠上海）、东莞（广州深圳之间）等少数发达地区外，基本已处于严重过剩状态，扬州的一个几十万人口的小县城，大规模“东扩”10公里造新城，以为自己是上海或深圳，目前过剩400万平米，房价回到09年水平。

　　孙东（南京市审计局）：这两年国家对于扶贫政策突出一个词——精准，从目前地产调控政策看，也要突出精准。以南京四大保障房片区为例，第一，里面相当部分是拆迁安置，不具备保障属性，而且一户多套普遍，其他地方也类似；第二，公共服务配套跟不上，好多主城区的人，户籍仍就在原地读书；第三，就是择邻而居，已入住人的素质不高，很多人有房子也不肯过来住。

　　罗立彬（北京第二外国语学院）：现在的“限购”政策只需要严格和完善执法手段就可以达到较好的调控效果。观察我们身边左右，不少家庭都已经有两套住房，考虑到我们房改是上世纪末才开始的，所以这一代人需要买两套住房也是“合理”的。比如我们普通人都希望自己有一套，再给儿女再置办一套。我相信人们对房子的需求不会不停的增长。据“权威”分析，世界范围内，户均住房拥有量达到1.8套，就会有“拐点”。现在从全国来看，房价上涨已经从之前的“普遍上涨”过渡为“有的涨有的降”（所谓“冰火两重天”），说明人们对房子的需求整体看已经下降。所以相信中国人对房子的需求会随着人们拥有住房数量的增加而逐渐“回归理性”，到时候政策调控的空间也会加大。

　　张建华（上海对外经贸大学）：中国最基本的国情之一就是土地资源稀缺，把房地产作为支柱产业及衍生出来的疯狂炒卖违背了这个国情。建立使房屋成为基本消费品的基础制度和长效机制，应当符合国情：一是，设置一个住房标准，保证城市和农村居民一个家庭拥有一套住房，多余的收重税；二是，对于刚到城市的农村居民，作为过渡，可在农村和城市各拥有一套住房，其中对在农村的房屋设立一个过渡期。