圆桌会

　　从9月30日至10月8日短短9天时间，全国共有21个城市出台了楼市限购政策,引发广泛关注。就房地产市场下一步的走势、调控政策出台对经济运行的复杂影响以及对策建议，长江产业经济研究院的专家展开了热烈讨论。

　　刘志彪：这次调控是史无前例的严厉，主要依据是：除了中央领导高度重视、亲自部署外，中央还认为9个省和16个城市房地产情况，影响的不仅是本市，更是全国；影响的不仅是经济，更是政治。稳定住了这些地区的房地产市场，对国家是重大贡献，如果稳定不住就是失职。由此启动督办会、内部约谈、国务院领导公开约谈，直至启动问责。这次调控动用的办法包括限购、限贷、确保土地和新房供应，遏制各种资金违规进入房地产市场等手段。

　　根据“有买必有卖、收支必相等”的原则，套住一部分高位买房者，必然会有相应的卖房者资金成功出逃（并不是如流行所说，炒房资金全部被套）。这些已经从房市出来的资金肯定要寻求出处。这些资金选择去哪里，直接关系到国家经济运行态势。第一，如果看空人民币，它就会选择换外汇避险，从而对我国外汇储备产生极大的影响。第二，目前态势下，如果股市继续萎靡不振，确实很难吸引这些从楼市出来的资金。策略上，可以选择人民币迅速大幅度一次性贬值，以堵住这些外流资金；也可以选择启动股市的办法吸引资金留在国内。前者应该不是符合公众利益的最优选择；而且，按现在美国经济的状况，可能也不会同意中国人民币大幅度贬值。后者我觉得是一个较好的招术，它可以通过股市的特殊传输机制，把这些资金吸收到实体经济中去，用于支持实体企业的创新。

　　此次调控也明确提出了“加快房产税立法工作”的办法，在市场收紧的环境下，房地产税因为是对存量持有人收税，如果税率高一些且房价上涨预期小，一定会把巨大的存量房挤出来，从而导致房价下跌。现阶段房价下跌并非政府目标，而是尽快遏制房价过快上涨。所以此次虽明确提出了“加快房产税立法工作”的办法，但我认为政府仍会观察一段时间，如果实在控制不住，才会决定用这个杀手锏。

　　张月友：本轮房地产政策调控最大特点是因城施策，精准施策。新政的出台，是“增量抑制，存量放开”，对抑制新房成交有效，二手房去库存也会有效（即新房成交下降，二手房成交可能不会下降），看近期数据也是符合的。各城市根据自身功能定位、土地储备、开发和房屋库存情况出台调控措施，即使是前期房价涨幅大的重点城市间，政策调控着力点和力度的差别也很大，甚至在同一城市的不同区域，政策也是有压有稳也有保。当然，这种调控特点由本轮房地产市场发展表现出来的结构性矛盾决定，体现了管理者的房地产政策调控是本着实事求是原则，思路是清晰明确的，力度是循序渐进的，也拥有运筹帷幄的大局观。但由于目前的政策着力点并不直接增加持有者的持有成本，且不同于股市，房地产市场不具有做空功能，本轮热点城市的房地产政策拐点可能并不意味着市场拐点的到来。预期“观望”和“量跌价稳”会成为这些城市未来一年的市场主体走势特征。

　　王洪亮：这次调控的影响可能有以下几个方面：一、二线楼市可能会“速冻”，成交量萎缩，价格可能存在粘性，暂时不会回落，交易者处于观望状态，在成交量连续下降6-12个月后，价格应该会自然缓慢回落。三、四线楼市仍会出现大量库存难以消化，经济疲软可能性增大；从2015年的“去库存”到2016年的“最严限购”政策，政策转向太大，企业预期被修改和扰动，企业投资意愿下降。企业观望实体经济是否健康发展，确认经济较活跃后，在用地成本下降时，增加投资；房地产作为支柱产业的老路走不通，需要为经济寻求新的增长点，这可能是现代服务业，可能是传统行业与互联网技术的深度融合形成的新业态；经济疲软倒逼制度改革，只有制度改革才能释放持久的健康的经济活力，化解中国经济发展的难题。

　　沈志强：我不赞同刘老师所谓“有买必有卖，收支必相等”的原则，这是把房地产完全等同于投资品。从购买者的结构来看，还是有相当一部分人是刚需，当下仍然是消费品。而且，从交易过程来看，买房者普遍使用杠杆，从金融层面反映为货币创造，而卖房者、开发商获得现金。开发商的利润流入股市概率（比例）不会大，而获得现金的卖房者有再投资的需求。我认为没必要把调控楼市与解决市场资金出路一起来谈。前面提到房市存在大量的杠杆，一部分资金使用了杠杆进入楼市投机炒楼，导致房价虚高。那么降杠杆就是了，或者定向加息（对非刚需的房地产贷款利率提高），这都是针对性的政策。这一轮调控，我觉得是高层最关注的房地产调控，而非史上最严厉的调控。