党的十九届五中全会提出“完善共建共治共享的社会治理制度”，要求“加强和创新社会治理”。南京将完善和理顺老旧小区物业管理体制和机制，作为创新城市社区治理切入点。近年来，南京逐步对老旧小区进行更新，并推进长效物业管理模式，已初步形成了以政府委托管理为主、市场化服务和居民自行管理为辅的多元共治格局。

研究显示，南京老旧小区物业管理模式有市场型物业管理模式，即业委会通过签订合同的方式来委托物业公司对小区进行管理并承担相应的物业管理费用，物业公司根据合同提供相应的服务。优点是专业化程度较高、服务质量有保证等；缺点是费用相对较高、存在服务不可持续风险、物业公司和业主之间沟通容易出现矛盾。从自然禀赋看，市场型物业管理模式适合已具备封闭条件、物业条件相对较好、具备一定规模的老旧小区。从社区治理方式看，市场型物业管理模式适合社区自治基础较好、成立了小区业委会或管委会且运行正常等社区自治能力较强的小区。从目标价值实现来看，小区居民希望通过市场型物业公司的引进，提高社区居住生活的满足感和获得感。

公益型物业管理模式，即由政府或社区提供最基本的物业管理服务，如垃圾清运、设施安全等。公益型物业管理模式为老旧小区进行“兜底”服务，变市场“缺位”为政府“补位”，费用低、可持续、政府兜底，但服务质量难以保证。公益型物业管理模式主要有两种类型：一是街道成立的物业公司。如栖霞街道全额出资成立的栖发物业管理总公司，总公司具有独立法人资格，各个社区成立分公司。二是区级政府成立的全资国有子公司。如江宁区的城建、交建两家国有企业成立的物业公司。从自然禀赋看，公益型物业管理模式针对的社区，主要是自身基础设施条件较差，难以进行封闭式管理，且规模达不到市场型物业管理模式要求。从社区治理角度看，公益型物业管理模式适合自治能力较弱或者达不到成立小区业委会要求的社区。从价值目标来看，公益性物业管理模式主要满足居民安全和解决部分民生问题。

自治型物业管理模式，即由小区业主进行自我管理或产权单位管理。优点是不收取物业费用或者费用很低，通过发挥社区志愿者或单位资源进行管理；缺点是服务内容有限，专业化管理不足，长效管理容易受到志愿者牵头人或产权单位资源支持程度影响。自治型物业管理模式包括居民自管型和单位自管型两种。从自然资源禀赋角度看，自治型小区资源条件不一，单位自管型小区资源禀赋条件比居民自管小区条件相对要好。自治型物业管理模式适合零散式院落小区或单位制社区。从社区治理方式看，自治型物业管理模式适合具有“熟人社会”特点的小区。居民自管型社区由志愿者参与管理，社区自治能力较强；单位自管小区一般由产权单位后勤部门负责实施管理；从价值目标看，自治型物业不仅能满足居民安全需要，还能满足基本民生需求。

虽然南京市老旧小区物业管理模式已经初步成型，但加强和创新社会治理，要处理好党建引领下多元主体之间的关系，如国家、市场和居委会等之间的协同共治。

第一，坚持党建引领下的老旧小区物业管理机制。推动物业公司和业委会成立党支部（功能型党支部），加强街道（社区）大党委或党建联席会议的制度化和规范化建设。

第二，明确政府在老旧小区物业管理模式选择中的角色定位。对采取市场型物业管理模式小区，政府应该采取前期适当帮扶、后期重监管相结合方式；对采取公益型物业管理模式小区，政府在物业管理实施过程发挥主导作用，强调政府的兜底功能；对采取居民自治型物业管理模式小区，政府应加强社区社会组织建设；对采取单位自管模式小区，政府应加强与自管单位沟通，及时发现和解决物业管理过程中出现的各种问题。

第三，增强老旧小区物业管理的造血功能并逐步完善市场化机制。对于市场型物业管理模式小区，通过培育老旧小区居民缴费意识、盘活社区资源、合理划分或整合老旧小区物业管理区域等方式，增强老旧小区物业管理造血功能，按照服务合同推行市场化机制；对于公益型物业管理模式小区，政府推动老旧小区物业管理模式逐步向市场机制转换，减轻政府兜底压力。

第四，明确居委会在老旧小区物业管理中的作用发挥机制。对市场型物业管理模式小区，社区居委会应加强对物业公司的监管，并在物业公司、小区业委会或业主之间发挥有效沟通作用；对公益型物业管理模式小区，社区居委会应发挥配合政府作用，或者直接作为实施主体之一；对自治型物业管理模式小区，社区居委会应发挥指导、沟通和支持功能。

[作者为河海大学公共管理学院副教授。本文为2020年度南京市社会科学基金一般（青年）项目“南京老旧小区物业管理融入社区治理的路径研究”（项目编号：20YB14）研究成果。来源：南京智库成果专报]