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创建一个对冲楼市异常波动的自动机制
2018-05-28 14:20:00  来源:长江产经智库  作者:张泓铭

  2016年中央经济工作会议提出:房地产市场要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。2017年政府工作报告指出:加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。2018年政府工作报告指出:继续实行差别化调控,建立健全长效机制。以上可见,中央十分重视建立房地产市场调控的长效机制。今年4月24日,住建部副部长倪虹率领住建部房地产类各司及中央其他部委的调查组到上海,再次提及如何建立房地产调控长效机制,以及与此相关的监测预报问题。本人有如下的思考及建议。

  1、十多年来,中国楼市在波动、调控中反复循环。

  2000年到2016年,中国楼市发生了6.5个轮次的波动、调控循环,包括:00-01,03-04,05-06,07-08,09-10,13-14,16-。每个轮次的形态起点,都是房地产价格、销售额急剧上升——社会强烈反应——调控收紧楼市——楼市平稳或偏冷——经济增长乏力——调控放松楼市,然后开始下一个或再下一个轮次循环。2016年开始的这个轮次,虽然还处于一个轮次的过程中,但是前半部分形态典型地反应了这种波动的特征,即中国代表性区域的房价和销售额惊人地上升。国家统计局2017年1月发布的数据显示:2016年全国78个大中城市新建住宅价格涨幅(定基2015年=100)中,涨价10%以上(九江)到49.5%(深圳)之间,是完全不可以接受的城市有23个。包括大部分东部、中部省会级城市和部分地级城市,占据中国大半壁江山,是中国楼市需求过热的集中体现。至于部分三四线城市房价没有明显上升,仅仅说明这些城市长期以来房地产开发过热、库存过多,迫使房价停滞,并不能证明楼市的正常,反而说明多年来脱离社会经济发展实际需要的房地产过热的祸害,正在以另一种方式体现出来。

  2、中国楼市长期波动、调控反复循环的原因。

  首先,长期以来国人对于楼市的作用认识相当片面,过分依赖楼市推动经济、财政的增长。如果紧缩调控导致楼市有所平稳或疲软,并导致经济增长不够快、不够理想,就重新启动楼市拉动经济加速,于是楼市陷入反复循环,这就是中国楼市长期波动的基本原因。

  其次,长期以来货币供应量过量,而投资市场结构的扭曲和狭隘,导致货币大量流向楼市,不断推高房价和销售额,这是楼市长期不正常的关键原因。如2017年1月央行数据显示,2016年全国房地产贷款余额新增5.67万亿元,占全国同期各项贷款余额增量的44.8%,这是2016年楼市过热的直接原因和关键原因。

  有观点认为,一些城市尤其是几个一线城市房价的大幅度上升,是由于人口不断流入,而土地供给太少,是资源错配的表现。这种观点貌似有理,实际上只看现象不见本质。本质是,中国楼市在前面基本原因、关键原因的推动下,房价长期快速上升,“房价只升不降、永远上升”成为神话,成为民众的牢固预期,推动民众恐慌式地购买住房。如果拿这些城市的全部住房同人口(包括常住和流动人口)相比,或者拿这些城市的房价快涨同租金相对平稳相比,就知道中国各个城市总体上已经不存在住房的绝对短缺,已经不需要那么快速增长的开发量或购买量了。结构性的短缺虽然存在,真实需求温和的增长也许还会继续,但是绝对不应该出现排浪式的忘我购买了。

  3、稳定房地产市场、稳定住房价格,是一项紧迫的重大任务。

  房地产市场的冷热激烈波动,尤其是房价的快速上升,对于经济、社会乃至于政治全局的破坏作用,如何估计都不会过头。过分看重它在经济中的短期推动作用,放纵它的过热,其实是饮鸩止渴,加速危机的到来。这是国际上多少国家(地区)惨痛经历得来的教训和结论,但目前还有许多国人尚未醒来,老是指望依赖房地产市场这贴老处方医治经济增长的缓慢。2016年中央经济工作会议,对此有着极为清晰的认识,指出要“促进房地产市场平稳健康发展。要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’(个人炒增值,地方炒GDP和税收——作者注)的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。“房子是用来住的、不是用来炒的”,已经成为全民皆知的金句。该金句不仅仅是对个人和机构说的,更是对地方政府说的。现在,中国房地产市场历经16年时间6.5个轮次的波动,有了那么多的实践,也看到了诸多的国际教训,应该是到了把稳定房地产市场、稳定住房价格,作为一项紧迫的重大任务的时候了。时间虽然有点晚,但还来得及。倘若还不清醒,更大的危机迟早是会降临的!

  4、建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,并非一蹴而就。

  中央提出的这样一个基础性制度和长效机制内容,既包括五大手段的运用,即金融、土地、财税、投资、立法;也包括城市功能转换、整顿规范市场开发、销售、中介行为等的一系列要求。客观地说,这样的总结是建立在过去多年实践基础上的。多年来,各方面围绕着上述内容有过许多的讨论和建议,但是到目前为止,这样基础性制度和长效机制仍未有跨越式的进步。

  有两个问题令人深思:一是,建立这样一个基础性制度和长效机制并非房地产管理部门和产业、市场本身所能为,需要在中央统筹下各部门、各方面的合力;二是,建立这样一个基础性制度和长效机制并非只是某些政策的小改小动,有些需要大刀阔斧的改革。基于这样两个原因,建立这样一个基础性制度和长效机制的困难是可想而知的,在近、中期内是难以完成的。但是,形势催人不能等。所以,需要寻找一个同基础性制度和长效机制相容、又早于完整的基础性制度和长效机制的东西来充当新的房地产市场调节机制。

  5、先行建立一个并有可持续性的对冲楼市异常波动的自动机制,刻不容缓。

  十多年来的历史表明,每一次楼市调控无论是收紧的、还是宽松的,无论是小组合拳、还是大组合拳,一般都含有两项经济手段——金融和税收,尤其是金融方面的首付率和利率工具,每次必用、而且管用。但是,过去金融和税收等各种手段的运用并非自动,需要人为安排出台。这样做有两个弊病:一是容易受到地方政府认识误区的阻隔或人为操控,以至于不接受调控、调控不到位或提前取消调控。二是时间滞后。为克服人工调控的弊病,需要一个自动调整机制。

  所谓自动调整机制,就是当着楼市异常波动(上升或下降)积累到一定程度,调整机制就自动触发,对冲前面的异常波动,无需人工安排。该机制设计的要点有五:

  (1)监测指标。用国家统计局发布的70个城市住宅价格指数作为唯一指标。该指数由国家统计局(含直接管理的各省市调查大队)制作发布,独立性强、基本没有受到地方绑架,持续了十来年,在社会上享有广泛信誉,作为良好的现存工具,不必另外寻觅其他监测工具。

  (2)控制界限。对城市住宅价格指数,设置上下控制界限,超过上限或者下限,对冲机制就自动触发工作。控制界限可以分别规定在一个月内、三个月内、六个月内、九个月内,十二个月内共五个时段,住宅价格波动单向累计达到某个数值,比如一个月内3%(或负值——下同)、三个月内6%、六个月内9%、九个月内12%、十二个月内15%,对冲机制就自动触发,不必人为安排。3%至15%或更小、更大的具体界限,应通过试验研究再确定。

  (3)对冲工具。首推金融手段,即首付率、利率的双率联动。比如某个城市一个月内住宅价格上升或下降3%,则首付率自动增加或减少10%(或更少、或更多)、房贷利率在央行基准利率上自动增加或减少10个基准点(或更少、或更多)。首付率、利率的双率联动,应该有消费差异化的区别,保护自住需求尤其是首套房购买者。如果对冲机制遇到央行货币政策调整在先,则暂停启动对冲,等待央行新货币政策开始后下一个时间段(最少一个月)楼市价格的变化,再作决定。如果对冲机制启动在先,央行货币政策调整在后,则坚持对冲持续实施,以观后效再定(最少一个月)。对冲工具首推金融手段,是由于金融手段对于房地产市场影响的灵敏性、方便性决定的,比起任何其他的手段来金融手段见效最简便、最快捷,这在实践中已经屡试不爽,也有大量的学术研究予以了实证。对冲工具首推金融手段,不是说只由金融手段独挑平抑市场的重任,只是说由它来打头阵,其他手段可以补充跟进;也不是说金融手段可以一劳永逸,只是说它来得快、见效快,市场稳定的长远问题有待同其他手段一起综合治理。所以,在对冲工具首推金融手段的同时,还可以根据各地实际情况由地方补充加推税金增减、交易权收放、费用增减、土地供给增减等政策工具,但应该同金融手段形成合力加冲、不能互相抵消。

  (4)实施区域。以城市为对象,以70个城市为范围。对没有纳入国家统计局调查的其他城市,暂不实施对冲机制。其实70个城市住宅价格和市场稳定了,全国其他城市也会稳定的。若有一些小风浪,也无损大雅。

  (5)监管责任。上一级政府及其主管部门,即国家主管部门(发改、建设、央行、银监等)联合监管直辖市及各计划单列城市,省市主管部门联合监管辖区内其他城市。

  6

  自动对冲机制,是房地产市场基础性制度和长效机制的必要组成部分。

  由上面自动对冲机制的五个要点可见,该机制是符合中央“着力防控资产泡沫”的要求,也符合“分类调控,因城因地施策”、“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”三个要求的,就是符合稳定经济社会大局的总要求的。自动对冲机制从灵敏性来讲,具有调整及时的特点;从稳定性来讲,具有向上对冲和向下对冲“双向稳定”的特点;因此是具有生命力和长效性的。即便未来有了更完善、更广泛的基础性制度,本建议提出的自动对冲机制也是房地产市场的稳定器和长效机制的必要组成部分,通过不断探索完善甚至有望成为主力机制。当前,需要尽快地选择大中小不同类型的城市进行试点,确认效果以后在70个城市快速推广。

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  编辑:蔡阳艳